قبل از مطالعه این 40 مورد، پیش خرید نکنید!

1 ـ برای انجام معامله پیش خرید، حتماً از فرم­های پیش فروش چاپی اتحادیه مشاورین املاک استفاده شود.

2 ـ شایسته است عمل پیش خرید پس از انجام و اتمام عملیات سفت­کاری شامل اجرای سقف و ستون و دیوار چینی، صورت پذیرد به نحوی که هنگام معامله، مبیع معین و معلوم باشد.

3 ـ از عنوان ” قرارداد پیش فروش ساختمان نیمه کاره” استفاده شود.

4 ـ اصل سند مالکیت ، پروانه ساختمانی معتبر، قرارداد مشارکت (در صورت وجود) ، تقسیم نامه (در صورت وجود) از فروشنده اخذ و مطالعه شده و کپی گرفته شود.

5 ـ بدون حضور کارشناسان خبره و امین وارد چنین معاملاتی نشوید.

6 – حدالامکان از صدور چک و تحویل آن به فروشنده به عنوان مابقی اقساط خودداری شود.

7 ـ حتماً بیشتر از ده درصد ثَمَن برای تحویل مبیع و بیشتر از ده درصد ثمن برای انتقال قطعی سند در نظر گرفته شود.

8 ـ نوع کل مصالح ساختمانی که در تکمیل و اتمام ساختمان بکار خواهد رفت، دقیقاً توافق و درج شود.

9- بعد از تعیین پرداختهای بیعانه ، تحویل و تنظیم سند ، سایر مراحل پرداخت مشروط به پیشرفت فیزیکی پروژه باشد مثلاً به شرح زیر توافق شود:  الف: ۱۰ درصد اتمام گچ و خاک کل ساختمان  ب: ۱۰ درصد اتمام سفیدکاری  ج: ۱۰ درصد اتمام تأسیسات (گرمایشی و سرمایشی)، لوله کشی آب، سیمکشی برق و…   نکته: اگر به صورت دیگری توافق می­شود، به هر حال پرداخت اقساط باتوجه به پیشرفت عملیات ساختمانی باشد.

10ـ اجازه فروش و واگذاری به غیر برای پیش خریدار بدون حضور فروشنده محفوظ بماند مشروط بر اینکه پیش خریدار در پرداختها تخطی نکرده باشد.

11ـ سعی گردد همزمان با اولین پرداخت، کد رهگیری قرارداد توسط مشاور املاک صادر گردد. (خیلی مهم)

12ـ ضرر و زیان احتمالی تأخیر در تکمیل و تحویل مبیع و نیز عدم حضور در دفترخانه توسط طرفین مطابق با عرف و قانون پیش­ بینی شود.

13 ـ پیش خریدار حق اعمال سلیقه نسبت به نوع و رنگ مصالح مصرفی در مبیع با پرداخت مابه ­التفاوت و انجام هماهنگی لازم را با سازنده داشته باشد.

14 ـ ساعت ، تاریخ و شماره دفترخانه کاملاً مشخص شود و در صورت تاخیر سازنده ، توافقی و کتباً زمان به آینده موکول شود و یا گواهی عدم حضور پیش فروشنده از دفترخانه اخذ شود.

15 ـ راجع به قیمت و ثمن معامله، توافق قطعی نشود چرا که احتمال کسر یا اضافه مساحت و متراژ مبیع براساس صورتجلسه تفکیکی وجود دارد.

16 ـ راجع به قیمت و ثمن مابه ­التفاوت متراژ مبیع ، براساس قیمت روز خرید (فروش) توافق و تراضی شود. 

17 - وجه التزامی برای حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی به صورت سفته پیش ­بینی شود.

18 - در صورتی که خریدار نتواند مابقی اقساط را پرداخت نماید، تنها حق بهره ­برداری از سود حاصله را به نسبت سرمایه و مبلغ پرداختی داشته باشد و در این صورت، مالک حُکِم شریک برای پیش خریدار را داشته باشد.

19 ـ ترجیحاً قدرالسهمی از عرصه، بنام خریدار انتقال شود.

20 ـ در صورتی که فروشنده، در زمان انتقال قدرالسهم به نام خریدار، تقاضای دریافت مبلغ باقی­مانده ثمن را از خریدار نماید، در این صورت بهتر است سند تعهدآوری جهت تضمین و الزام طرفین به انجام تعهدات همچون پرداخت اقساط، اخذ پایانکار، اخذ صورتجلسه تفکیکی، عدم خلاف، گواهی تأییدیه آتش ­نشانی، تأییدیه آسانسور و … دریافت شود.

21ـ تحویل قطعی ملک پیش خریداری شده، همراه با نصب و راه ­اندازی کنتور برق اختصاصی و مشترک، شوفاژ روشن، آسانسور قابل استفاده، حیاط­ سازی متعارف، اتمام نمای ساختمان، نصب کنتور آب، گاز و غیره به نحوی که مطابق عرف و عادت محل، قابلیت بهره ­برداری و سکونت را داشته باشد، توافق و تراضی شود.

22ـ زیر بار قراردادهای یک جانبه که توسط وکیل طرف مقابل تنظیم شده است و قراردادهایی که مجهول و مبهم هستند نروید.

23- توجه داشته باشید در زمان انتقال قدرالسهم عرصه، عرف است که جهت انجام امور اداری و تشریفات نقل و انتقال قطعی و امور شهرداری و بانکی، از پیش خریدار، وکالت اخذ میشود، در این صورت فقط وکالت کاری تنظیم شود و نه وکالت بلاعزل.

24 ـ تعداد طبقات احداثی ، کاربری ساختمان ، محل و موقعیت پارکینگ حتماً در قرارداد درج و ثبت شود.

25 ـ قبل از انجام معامله، درخصوص وضعیت و تمکن مالی سازنده، میزان احساس مسئولیت، سوابق کاری و رفتاری وی با سایر پیش خریداران سازه های قبلی و … تحقیق مفصل صورت پذیرد.

26 ـ معامله به امضاء دو نفر شهود حاضر در جلسه برسد و همراه خود شاهدی در مجلس عقد قرارداد داشته باشید.

27 ـ در صورتی که ملک پیش خریداری توسط وراث در حال ساخت باشد، رؤیت مدارک زیر الزامی است: الف: رؤیت و مطالعه گواهی حصر وراثت ب: گواهی پرداخت مالیات بر ارث ج: قیم نامه درخصوص افراد صغیر و محجور د: نامه سرپرستی درخصوص وراث سرباز ه: حضور تمامی وراث در جلسه تنظیم عقد قرارداد و یا وکیل آنان با وکالت نامه رسمی و معتبر.

28 ـ بازدید از کمیت، کیفیت و وضعیت اجرایی سازه قبل از حضور در جلسه عقد.

29 ـ توجه به زمان صدور پروانه ساختمان که اگر تاریخ طولانی یا تمدید داشته باشد حاکی از اجرای با تاخیر پروژه میباشد.

30 ـ تنظیم کننده قرارداد باید صدیق و امین و مجرب باشد نه چیزی از توافقات بکاهد و نه بر آن بیفزاید.

31ـ در شهرداری مربوطه راجع به پرداخت عوارض ملک، میزان بدهی به شهرداری، تحقیق شود.

32 ـ تعیین خسارات به صورت متقابل است، چه توسط خریدار صورت پذیرد و چه توسط پیش فروشنده، باید توسط هر دو طرف پیش بینی و تأمین خسارت شود.

33 ـ راجع به کیفیت اقاله و فسخ قرارداد توسط پیش فروشنده به فرض کوتاهی و قصور پیش خریدار، در صورتی مُیّسر باشد که ابتدا کتباً به طرف مقابل اعلام کتبی شود که ظرف پنج روز آینده، ملزم به حضور در محضر جهت پرداخت اقساط و انجام تعهدات است، در غیر این صورت قرارداد مذکور فسخ و یا اقاله محسوب می­شود.

34 ـ در صورت حدوث و بروز اِشکال و عیوب ظاهری و باطنی مطابق نظرات کارشناسی کارشناسان رسمی، فروشنده ملزم به رفع نواقص و عیوب است.

35 ـ در صورت تأمین بخشی از ثَمَن مَبیع  از محل دریافت وام از بانک­های خصوصی و یا دولتی، حتماً موضوع در قرارداد درج شود.

36 ـ در صورتی که پیش خریدار قصد دارد وجه زمان تحویل را از محل رهن دادن مبیع تأمین نماید ، بایستی این موضوع را با فروشنده مطرح نماید.

37 ـ هنگام معامله با شرکاء (شریک) سازنده، خیلی دقت شود. حتماً امضاء مالک اصلی پای قرارداد به عنوان شاهد و مطلع اخذ شود.

38 ـ توجه شود هر پیش فروشنده ­ای که زیر بار تعهد اجرایی باز ماند، نمی­توان تحت عنوان کلاهبردار از او شکایت کرد، بلکه باید در متن قرارداد توافقی مبنی بر ” در صورت عدم توانایی مالی در اجرای تعهدات توسط پیش فروشنده، پیش خریدار می­تواند رأساً با تأمین هزینه، اقدام به تکمیل پروژه نماید و پس از اخذ مجوز قانونی از دادگاه صالحه در قبال فروش واحد آپارتمانِ سهمیِ سازنده (پیش فروشنده) هزینه­ هایی را که متقبل شده است، وصول و دریافت نماید” درج و صورت پذیرد.

39 ـ توجه داشته باشید هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش، اسناد و مدارک سازنده و مالک، در رهن بانک نباشد، چرا که در این صورت هم پیش فروشنده و هم پیش خریدار با مشکل جدی­ تری مواجه می­شوند.

40 ـ پیش بینی شود که پیش فروشنده بعد از تنظیم قرارداد حق استفاده از سند ملک مادر را بعنوان ضمانت ، وثیقه و غیره را ندارد.

منبع:تبریزفایل